De acordo com o art. 1341 do Código Civil, as obras ou reparações necessárias e urgentes, desde que não impliquem em despesas excessivas, podem ser realizadas independente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Mas atenção!
Conforme parágrafo 3º do referido artigo, se as obras ou reparos necessários não forem urgentes e acarretarem em despesas excessivas, a sua realização dependerá de autorização da assembleia de condôminos. Nesse caso, estando o síndico ausente ou impedido, qualquer condômino poderá convocar a assembleia para deliberar sobre tais obras ou reparos (necessários).
Já para obras consideradas voluptuárias, será exigido o quórum de dois terços dos condôminos para sua aprovação, e para as úteis, da maioria dos condôminos.
O art. 96 do Código Civil trouxe uma definição quanto ao que seria considerado necessário, útil ou voluptuário, para fins de enquadramento.
Percebe-se que a regra geral adotada pela lei é de que as decisões envolvendo a aprovação de obras - especialmente aquelas de maior valor, que podem afetar o orçamento condominial - sejam tomadas de maneira coletiva, sendo excepcionais as hipóteses em que o síndico pode agir de ofício (sem autorização assemblear).
O art. 1.342 trata sobre a realização de obras em partes comuns, estabelecendo que as alterações "em acréscimo às já existentes para facilitar ou ampliar sua utilização", demandam aprovação por dois terços dos condôminos.
Por outro lado, o art. 1.343 estabelece que “a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias”, depende de aprovação unânime dos condôminos.
REFERÊNCIAS LEGAIS:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
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