Lidando com a Inadimplência em Condomínio: Tutorial Prático

Bem-vindo ao nosso tutorial sobre "Inadimplência em Condomínio". 

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  Se você é um síndico ou uma Administradora de condomínio, este artigo é para você.   Como síndico ou administradora de condomínio, enfrentar a inadimplência dos condôminos pode ser um grande desafio. Neste artigo, iremos guiá-lo através deste problema, apresentando estratégias eficazes para enfrentar a inadimplência em condomínios.  

O que é a inadimplência em condomínio?

  Primeiramente, vamos esclarecer o que é "inadimplência em condomínio".   A cada mês, todos os condôminos têm a responsabilidade de pagar a taxa de condomínio.    Esse valor é essencial para cobrir as despesas comuns, garantindo a manutenção e o bom funcionamento dos espaços compartilhados.   A inadimplência em condomínio ocorre quando um ou mais condôminos não cumprem com essa responsabilidade financeira, deixando de pagar a taxa condominial, e gerando complicações para a administração e para todos os residentes.   A inadimplência em condomínio pode impactar negativamente a qualidade de vida de todos no prédio e criar tensões desnecessárias entre os condôminos. E, claro, queremos evitar isso a todo custo, não é mesmo?   Agora que entendemos o que é a inadimplência em condomínio, o próximo passo é explorar as melhores maneiras de lidar com essa situação.   

Quando o condômino é considerado inadimplente?

  Ótimo! Agora que já entendemos o conceito de inadimplência em condomínios, vamos nos aprofundar um pouco mais.    Quando, afinal, um condômino é considerado inadimplente?   Bom, a regra é bem simples. A inadimplência se caracteriza já a partir do primeiro dia útil após o vencimento do boleto de condomínio.    Sim, isso mesmo! A partir desse dia, o morador já é considerado inadimplente, e por consequência, está sujeito a multas e juros​​.   E apesar de já estar sujeito a penalidades e cobranças legais, é comum que se conceda ao condômino um período para regularizar a dívida, como forma de se preservar a boa convivência.    Esse prazo, no entanto, não livra o inadimplente dos acréscimos de multas e juros sobre o valor original do boleto​.   Então, se você é síndico ou trabalha em uma administradora de condomínios, é crucial ficar atento aos prazos. Afinal, a inadimplência pode trazer sérias consequências para a saúde financeira do condomínio.   

Projeto de Lei pode alterar regras sobre a cobrança de inadimplentes em condomínio. 

Ainda não temos uma nova lei que trate da inadimplência. O que existe é o Projeto de Lei 4349/20, que propõe limitar a cobrança de juros moratórios sobre os condôminos inadimplentes a 10% ao mês.    Na realidade, a última grande mudança no campo dos condomínios ocorreu em 2015, com o atual Código de Processo Civil.    Mas não podemos esquecer do Código Civil de 2002, que trouxe algumas regras importantes, principalmente em relação aos juros e multas. Vejamos:  

• • Se o seu vizinho esquecer de pagar o condomínio, será aplicada uma multa de 2% sobre o valor devido. Isso mesmo, somente 2%. 

• • Os juros seguem o que está determinado na Convenção do condomínio. Caso contrário, seguem a taxa padrão que é de 1% ao mês. 

• • Para alterar a taxa, é necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos. 

• • As dívidas anteriores ao Código Civil de 2002 seguem a multa estabelecida na Convenção daquela época, porém não podem ultrapassar 20%. 

 

Impacto do CPC de 2015 na Inadimplência em Condomínios

  Demos um salto no tempo e chegamos em 2015.    Esse ano foi marcante por trazer mudanças significativas no Código de Processo Civil.   Era uma vez uma "dívida fantasma". Assim era vista a dívida do condomínio - difícil de cobrar, cheia de burocracias e, como resultado, mais custosa para os condôminos.    Porém, com o atual Código essa história mudou!   Agora, as despesas do condomínio são classificadas como "títulos executivos extrajudiciais".    Essa expressão jurídica pode parecer complicada, mas na prática significa que a dívida de condomínio pode ser imediatamente exigida (executada) na justiça, inclusive com o bloqueio de bens do devedor, caso não ocorra o seu pagamento voluntário.    Com isso, não há mais a necessidade da etapa de conhecimento, na qual se discutia se a dívida existia e podia ser cobrada.   Outra mudança importante diz respeito ao prazo para pagamento do débito quando a ação de execução do título é iniciada.    O devedor tem apenas 3 dias para quitar a dívida após ser citado (intimado). Caso contrário, ele pode ter seus bens penhorados. Isso trouxe uma considerável velocidade para o processo, não acha?   É importante lembrar que o prazo de 3 dias para pagamento só começa a contar a partir da intimação do devedor sobre a existência do processo (citação), ou seja, após o condomínio já ter ingressado com a ação de execução.    Mas isso não significa que o condomínio não possa cobrar a dívida do condômino extrajudicialmente. Por lei, o condomínio pode cobrar o débito já a partir do primeiro dia de atraso, pois uma vez vencida a taxa de condomínio, já há inadimplência.   Contudo, é fundamental destacar que, mesmo sendo legalmente possível cobrar a dívida já no primeiro dia de atraso, a nossa recomendação é sempre monitorar a situação, e tentar um acordo amigável antes de partir para a via judicial.    Afinal, o diálogo é sempre o melhor caminho para a resolução de conflitos, não é mesmo?    

Condômino Inadimplente pode votar em Assembleia de Condomínio?

    Dando continuidade ao artigo, chegamos a uma dúvida muito recorrente e, para ser honesto, bastante justa.    Então vamos lá, vamos entender um pouco mais sobre essa questão.   E o que acontece com o condômino que está inadimplente? Ele perde o direito ao voto nas Assembleias? Sim!    A pessoa que está inadimplente com as taxas condominiais perde o direito de votar nas assembleias e até a chance de se candidatar a síndico.    Para esclarecer, veja como o Código Civil trata dessa questão:  

Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

  Logo, fica claro que o inadimplente, segundo o Código Civil, perde o direito de participar ativamente nas decisões do condomínio se não estiver em dia com suas obrigações.  

Condômino inadimplente pode usar salão de festas e as áreas comuns?

  Outra dúvida muito frequente é se o condômino que está devendo pode usar as áreas comuns do condomínio, como o salão de festas, a piscina e a academia.   A resposta é sim.    Mesmo se alguém não estiver em dia com as taxas condominiais, essa pessoa ainda tem direito de utilizar as áreas comuns e de lazer do condomínio.   Essa situação pode parecer injusta, mas é importante lembrar que todos os moradores são proprietários de uma fração do condomínio.    Essa fração não é apenas do apartamento em que vivem, mas também das áreas comuns. Portanto, restringir o acesso às áreas comuns seria uma violação ao direito de propriedade.   É crucial entender que, embora o Regimento Interno do condomínio estabeleça regras de convivência, ele não tem o poder de se colocar acima da lei ou da Constituição Federal.    Portanto, mesmo que o Regimento Interno determine a restrição de acesso às áreas comuns para os inadimplentes, tal cláusula seria ilegal, pois viola direitos garantidos por lei.   Sobre o tema, o STJ já decidiu que a vedação ao uso de áreas comuns pelo condômino e seus familiares violaria o princípio da dignidade humana, e que o condomínio dispõe de meios legais para cobrar os inadimplentes.  

Como diminuir a inadimplência em condomínios?

  Ao lidar com a inadimplência em condomínios, o melhor caminho é sempre a prevenção. Então, pegue sua caneta e anote essas dicas para manter o caixa do seu condomínio sempre em dia.  

• • Implementar um protocolo de cobrança (régua de cobrança): O síndico pode estabelecer um sistema de acompanhamento para todos os moradores, que pode incluir mensagens de texto com o código do boleto, confirmação de pagamentos recebidos, lembretes sobre a data de vencimento e agradecimentos por pagamentos realizados.

• • Promover campanhas de conscientização: É essencial que os moradores entendam que o pagamento em dia contribui diretamente para a qualidade de vida no condomínio. Campanhas educativas podem enfatizar que as taxas pagas são investidas na manutenção, limpeza, conservação e segurança em prol de todos.

• • Criar táticas para diminuir a taxa do condomínio: A redução do custo da taxa de condomínio pode ser alcançada através de várias ações, como promoção do uso consciente de água e energia, negociação de contratos com fornecedores, controle de horas extras dos funcionários e investimento em tecnologias como portarias virtuais, que podem trazer significativas economias.

• • Habilitar o pagamento automático por cartão de crédito: Esta opção permite que os moradores cadastrem seus cartões de crédito para que a taxa do condomínio seja debitada automaticamente.

• • Implementar o Débito Direto Autorizado (DDA): O DDA é uma solução eficiente que possibilita aos moradores receberem o boleto diretamente em suas contas-correntes, eliminando a necessidade de impressão e facilitando o pagamento.

• • Ser ágil na cobrança e propor acordos com inadimplentes: Se um morador deixar de pagar, a primeira ação é enviar uma carta de cobrança logo após o vencimento, para tentar regularizar a situação. Quanto mais tempo passar, maior será a dificuldade em cobrar.

 

O que Fazer Quando há Inadimplência em Condomínios?

  Um condômino deixou de pagar a taxa de condomínio. E agora?    Calma, existem várias ações que podem ser tomadas para resolver a situação. Aqui estão algumas alternativas:  

• • Contatar o Condômino Inadimplente

A primeira ação do síndico deve ser enviar uma carta ao condômino inadimplente, solicitando a regularização da situação​. É importante ser cordial e objetivo, e jamais realizar cobranças excessivas e vexatórias. 

• • Propor um acordo

Se for possível manter um bom relacionamento com o condômino, uma opção pode ser propor um acordo para o pagamento das dívidas existentes.

• • Protesto de boletos vencidos 

Com as novas regras do CPC, agora também é possível protestar boletos atrasados e incluir o nome do devedor em órgãos de proteção ao crédito em todo o Brasil.

• • Utilizar o Boleto como Título Executivo

Como mencionamos antes, no atual Código de Processo Civil (CPC) o boleto do condomínio agora é um título executivo extrajudicial. Isso simplifica (e muito) a execução do débito, permitindo a sua cobrança imediata na justiça​.

 

E se a situação exigir uma ação judicial, como proceder?

  Se mesmo após tentativas de acordo e medidas como o protesto de boletos vencidos a dívida persistir, a ação judicial pode se tornar a única opção.   Nesse caso, existem etapas específicas a seguir:  

• • Reunir a Documentação que Comprove a Dívida: Você precisará apresentar documentos que comprovem o débito (boletos, notificações de cobrança, convenção de condomínio, demonstrativo do débito).

• • Demonstrar o Débito Atualizado: O valor deve ser atualizado e corrigido até a data da ação, respeitando-se o que prevê a Convenção de Condomínio.

• • Ingressar com Ação de Execução (de Título Extrajudicial) demonstrando a Inadimplência: Demonstrar ao juiz o vencimento das taxas de condomínio, e a inadimplência do condômino.

• • Citação do Devedor: Nesta etapa, será feita a citação (primeira intimação) do devedor, para que ele tome conhecimento do processo e possa efetuar o pagamento do débito espontaneamente.

• • Penhora de Bens: Não ocorrendo o pagamento espontâneo do débito, será feita busca por tantos bens quantos bastem para o pagamento do débito.

  Observe que se não houver documentos suficientes que comprovem a dívida, será necessário entrar com uma ação comum, passando por todo o caminho legal até se obter a decisão judicial para executar o débito.    Portanto, esteja atento para reunir todos os documentos que possam ser utilizados como prova.  

IMPORTANTE! 

    No caso de dívidas de condomínio, o próprio imóvel que deu origem aos débitos pode ser penhorado para o pagamento das dívidas condominiais.   Isso ocorre, pois, as dívidas de condomínio são de natureza propter rem (em razão da coisa), o que significa que elas seguem o imóvel independentemente de quem seja o dono.    Em outras palavras, o condômino inadimplente poderá responder com o seu próprio imóvel por conta do débito que possui junto ao condomínio.    E isso vale até mesmo se o imóvel for caracterizado como bem de família, justamente por conta desse caráter propter rem da dívida.   Lembre-se: mesmo se a situação for parar na Justiça, é crucial sempre buscar a harmonia e a boa convivência no condomínio, procurando sempre manter a boa relação entre os vizinhos.   Lidar com a inadimplência em condomínios pode ser uma tarefa desafiadora, mas com uma abordagem estratégica e respeito aos direitos de todos, é possível superar esse obstáculo. A chave é a prevenção, a comunicação eficaz e a aderência à legislação vigente.   Achou essas informações úteis?    Então, não perca mais nenhum conteúdo relevante como este!    Assine nossa Newsletter e fique atualizado sobre seus direitos e as novidades na legislação condominial.   Aqui na Grassi Mendes Advogados somos especialistas em Direito Condominial.   Atuando como um escritório de advocacia 100% online, estamos prontos para fornecer o suporte necessário aos síndicos e administradoras de condomínios.   Junte-se a nós nessa jornada de conhecimento e sucesso na gestão condominial!  

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