O contrato de locação é o documento que prevê os direitos e os deveres do locador (dono do imóvel) e do locatário numa relação de aluguel.
Escute este artigo!
Escolher o lugar ideal é uma tarefa complexa!
Seja para morar, para abrir um negócio ou para qualquer finalidade, alugar vai muito além de encontrar o imóvel dos sonhos.
Alugar bem é saber que o contrato vai ser seguido à risca, tanto para o locador quanto para o locatário.
Não importa se você está elaborando o documento ou se assinará o que foi proposto por uma imobiliária.
É importante saber quais itens são importantes e não podem faltar no contrato.
Você já alugou um imóvel e, depois, descobriu que não era nada do que foi combinado?
Ou então está só buscando segurança para alugar um imóvel sem ter dor de cabeça no futuro?
Esse artigo vai te ajudar.
Por que fazer um contrato de aluguel?
Acredite, há quem dispense essa formalidade!
Porém, conhecer as implicações jurídicas e a estrutura de um bom contrato ajudam a poupar tempo e problemas futuros.
A ideia é colocar no papel tudo em detalhes e até o que fazer em determinadas situações.
É importante também lembrar que o contrato de aluguel deve estar em conformidade com a Lei nº 8.245/91, mais conhecida como a Lei do Inquilinato.
Isso porque a legislação protege a integridade do bem, a efetividade do pagamento, assim como resguarda o locatário de situações exageradas ou até mesmo abusivas.
Um bom contrato deve dar segurança e responder às principais dúvidas e guiar decisões para evitar desgastes e possíveis ações judiciais.
Quais tópicos são importantes para um contrato de locação?
Uma dúvida muito comum é sobre as cláusulas que são indispensáveis a um contrato de locação.
Lembre-se que o óbvio também precisa estar especificado, então comece pelo básico.
O que não pode faltar em um bom contrato de aluguel?
- Quem são as partes: redija os nomes completos, nacionalidades, CPFs e RGs;
- Coloque as informações de contatos, como endereços completos, telefones e e-mails;
- Linguagem clara e direta, para que as partes não fiquem na dúvida sobre o que foi firmado;
- Datas e valores, assim como prazos e formas de reajustes;
- Direitos e deveres de ambos, locador e locatário;
- A garantia do contrato;
- Condições para realizar reformas e benfeitorias;
- Informações e vistoria contendo as condições do imóvel a ser alugado;
- Assinatura e ciência das partes;
- Outras informações relevantes, descritas em detalhes.
Quais as condições do imóvel?
Pode parecer algo sem sentido, escrever aquilo que se pode ver.
Ocorre que, ao longo do tempo, as modificações podem gerar esquecimento sobre as estruturas originais.
Quer um exemplo?
Informações sobre pintura, toldos, portas, janelas, telhado, piso e até os defeitos precisam ser registrados, para que não haja divergências sobre o estado em que o imóvel foi recebido.
Para isso, muitos optam por realizar o Termo de Vistoria.
O documento, que pode geralmente é elaborado à parte, descreve a conservação do imóvel, contendo relatórios e imagens das peças, edificações e mobília disponível no local.
É a garantia que o locatário recebeu o imóvel em boas condições ou, em outro caso, que o locador já tinha ciência dos problemas existentes antes do contrato.
Se o termo de vistoria foi realizado, o contrato pode ter uma cláusula justificando que as partes concordam com o descrito.
É importante saber que o imóvel deverá ser devolvido no estado em que fora recebido.
Qual o valor do aluguel?
Tão básico quanto prever o valor a ser pago pela locação é descrever as condições de pagamento.
Observações como:
- Moeda corrente;
- Números por extenso;
- Data de pagamento;
- Data de reajuste;
- Índice utilizado para reajuste;
- Conta a ser depositada ou modo de pagamento;
- Multa e encargos em caso de inadimplemento.
Esses são alguns dos dados importantes que devem estar especificados.
Qualquer outra condição especial também pode ser descrita, como um possível desconto para pagamento antecipado, por exemplo.
Quem paga o quê?
Alugar um imóvel também requer o pagamento de outras despesas, como condomínio, despesas de água, luz, gás e internet.
Além disso, outras cobranças podem incidir, como o pagamento de IPTU e de taxa de lixo.
É importante definir quem será o responsável por pagar referidas despesas.
Além do mais, no caso de gastos extras com manutenções do imóvel, é interessante definir quem assume a obrigação.
E se houver atraso ou inadimplemento?
O melhor é descrever tudo o que pode ocorrer.
Garantias de pagamento
E se ocorrer de os pagamentos ficarem em atraso?
São situações tão comuns, que a cláusula que prevê a garantia, como um fiador, por exemplo, é importantíssima em um contrato de locação de imóvel.
Fiador: Essa terceira pessoa, que a parecer não ter participação no contrato firmado, passa a ter envolvimento nas obrigações no caso de falta de pagamento pelo locatário.
Cabe aqui salientar que é interessante ao locador saber se esse terceiro, que dará lastro à operação, tem bens ou condições para saldar um possível inadimplemento.
Seguro-fiança: Outra garantia é a contratação de um seguro-fiança, que substitui o fiador, colocando em seu lugar uma instituição financeira garantidora.
Caução: É mais uma alternativa de garantia nos contratos de locação.
Esse valor, pago normalmente na hora da contratação, é uma espécie de garantia antecipada das despesas de aluguel.
Ao contrário do seguro-fiança, a caução é um valor que permanece reservado, sendo descontado apenas quando há atraso ou falta de pagamento.
É direito do locatário receber esse valor integralmente ao fim do contrato, caso tenha realizado todos os pagamentos corretamente.
No contrato de locação deve estar descrito o valor da caução, que não pode exceder a três meses aluguel, e as condições de guarda e devolução dos valores.
Quando o contrato se encerra?
Todo contrato tem começo e fim.
Mesmo que seja renovado, é importante estar descrito por qual prazo essa renovação ocorrerá.
Para os efeitos da Lei:
- Contratos com até 90 dias são considerados locação para temporada;
- Por motivos legais, a locação residencial costuma ser firmada por períodos de no mínimo 30 meses;
- Se renovado após esse tempo, o contrato pode se tornar por tempo indeterminado.
A lei prevê que após 30 meses caberá a denúncia vazia, isto é, quando se faz o pedido de retomada sem necessidade de justificativa, dando ao inquilino o tempo de 30 dias para desocupar o imóvel.
Se o tempo de locação for inferior a 30 meses, a retomada do imóvel só poderá ocorrer em hipóteses específicas, previstas no artigo 47 da Lei de Locação.
Há multa para quebra do contrato?
No contrato essa hipótese deve estar descrita em detalhes.
Quando a multa se dá pela desocupação antecipada do imóvel é comum que seja cobrado um valor proporcional do locatário, que leve em consideração o período que falta para o término do contrato.
Não se esqueça que na saída do inquilino outros valores podem estar em jogo, como reformas, gastos e benfeitorias relacionados à segurança e à estrutura do imóvel, os quais, dependendo do que foi contrato, poderão ou não ser cobrados do proprietário.
Tudo pronto? Partiu assinatura!
Lembre-se: contrato sem a assinatura e a rubrica das partes não tem efeito legal.
Quer dar ainda mais seriedade ao documento?
Registre o contrato no Cartório de Títulos e Documentos.
É claro que outras cláusulas podem ser adicionadas, porém o básico não pode faltar.
Quer saber se o contrato está bem formulado ou se o que você vai assinar te oferece a proteção desejada?
Entre em contato com uma assessoria jurídica.
Assim, você não será pego de surpresa caso precise fazer valer os seus direitos!
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