Neste artigo vamos explicar o que os síndicos devem saber na hora de aplicar multas condominiais e como evitar o risco de multas indevidas e abusivas.
Escute este artigo!
Se todos os moradores (condôminos) respeitassem as regras do condomínio, as multas e advertências não seriam necessárias.
Mas como todos sabemos que isso não é verdade, a multa é o mecanismo do qual o síndico pode e deve se valer para fazer valer as regras do condomínio.
Existem vários casos em que a multa pode ser a medida necessária, seja porque conversas ou advertências não foram suficientes para resolver a situação, seja por conta da gravidade do ato praticado, ou porque a convenção ou o regimento interno do condomínio estabelecem a aplicação de multa para determinada infração.
Mas atenção, não confunda multas por violação das regras de convivência do condomínio com a multa por atraso no pagamento da taxa de condomínio.
A multa por atraso pode ser cobrada assim que o condômino se tornar inadimplente, junto com os juros e atualização monetária, sempre respeitando o que prevê a Convenção e o Regimento.
Quer saber mais sobre atraso na taxa de condomínio, confira nosso artigo Condomínio em atraso. Quais os encargos?
Mas cuidado, síndico! Aplicar multas abusivas é uma prática muito comum nos condomínios, principalmente por causa do desconhecimento das regras legais e do próprio condomínio.
Mas quais são essas regras? Continue lendo o artigo para entender mais:
Regimento Interno do Condomínio
Além da Convenção de Condomínio, é comum e necessário que o condomínio institua também um Regimento Interno, documento que irá regulamentar as normas de comportamento e de convívio para os condôminos e visitantes.
Tanto a Convenção como o Regimento Interno estabelecem regras que deverão ser obedecidas por todos do condomínio. O que está lá precisa ser cumprido.
Por isso, é obrigatório que o síndico conheça a Convenção e o Regimento de seu condomínio, sempre consultando-os quando tiver alguma situação pertinente ao condomínio a ser resolvida.
Se houver alguma dúvida sobre a interpretação deste documento, é sempre aconselhável contar com o aconselhamento jurídico de um advogado especializado, para que erros sejam evitados.
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Quando devo aplicar uma multa de condomínio?
O Código Civil e a Lei nº 4.591/64 estipulam algumas hipóteses em que a multa poderá ser aplicada, como por exemplo:
- em caso de obras que comprometam a segurança do prédio;
- quando o condômino alterar a forma e a cor da fachada, ou as partes externas do edifício;
- quando alterar a destinação da edificação (usar um apartamento como loja comercial, por exemplo);
- e a mais comum de todas: quando prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, ou os bons costumes.
Além dos casos previstos em lei, é possível que o condomínio estabeleça multas para outras situações relevantes, como para quem desrespeitar as normas da churrasqueira ou da piscina, por exemplo.
As hipóteses são inúmeras.
Mas nem sempre a multa será a medida mais adequada. Tudo vai depender do que ocorreu, como ocorreu, se é uma situação que já tinha se repetido outras vezes.
Em outras palavras, é fundamental que o síndico tenha bom senso, e sempre leve em consideração questões como a razoabilidade e a proporcionalidade da infração cometida pelo condômino.
Existem muitos casos de infrações mais leves, como de barulho em uma única noite, em que a advertência pode ser a medida mais adequada.
No entanto, quando a advertência não surte efeito e o condômino volta a praticar a infração, podemos estar diante de uma situação na qual o síndico deverá recorrer à aplicação da multa.
Além disso, há casos em que as próprias normas condominiais (Convenção ou Regimento) preveem que determinada conduta deve ser combatida por meio de multa, como por exemplo quando o condômino causa danos ao condomínio.
Nesses casos é dever do síndico aplicar a penalidade para fazer valer as regras e manter a boa convivência no condomínio. Principalmente quando o regimento determina que tal atitude seja punida com multa.
Isso porque, ao cumprir as normas do condomínio, o síndico estará evitando que seja dado tratamento desigual entre os condôminos que cumprem com as regras de boa convivência, além de prevenir que ocorram reclamações de outros condôminos que possam se sentir injustiçados.
Preciso ter provas de que o condômino violou as normas do condomínio?
É altamente recomendável que o síndico tenha provas do ocorrido, seja por fotos, vídeos, áudios, mensagens, testemunhas….
O que couber na situação para conseguir comprovar que a violação realmente existiu.
Outro meio eficaz para a produção de provas é o livro de ocorrências do condomínio, que permite que outros condôminos relatem alguma situação que presenciaram. Apesar de não ser obrigatório, é recomendável que testemunhas que presenciaram os fatos também assinem o livro de ocorrências, para dar mais força à prova.
Todos esses procedimentos são importantes porque o condômino também tem direito de defesa, sobre o qual falaremos adiante, por isso a prova do ocorrido é fundamental para que a penalidade seja mantida.
Em último caso, pode ser que o condômino venha a processar o condomínio, questionando a legalidade da multa aplicada, e nesse momento todas as provas serão de extrema importância para convencer o juiz da regularidade da penalidade aplicada.
Qual o valor da multa?
Novamente, esta informação deverá constar no Regimento Interno ou na Convenção do Condomínio.
Mas a lei também estipula valores máximos de multa.
Como de praxe, é importante analisar antes de mais nada se as normas condominiais contêm parâmetros para a aplicação da multa. Isso porque a multa será abusiva se violar o que está previsto na Convenção ou no Regimento.
Além disso, é importante que o síndico analise a gravidade da infração e observe as determinações contidas na convenção e no regimento para aplicar corretamente a multa.
Se o valor da multa não for definido na Convenção ou no Regimento, o síndico poderá definir um valor de multa, sempre levando em consideração os princípios gerais do Direito da proporcionalidade e da razoabilidade, cabendo à assembleia geral, por 2/3 dos condôminos restantes, confirmar a cobrança da multa (art. 1336, § 2º do Código Civil).
Além disso, a lei brasileira, por meio do Código Civil, prevê o valor máximo que a multa condominial pode chegar (art. 1337 do Código Civil).
Para o descumprimento recorrente ou não, o valor máximo da multa não pode ultrapassar a 5 vezes o valor da taxa condominial.
A exceção se aplica ao caso do condômino antissocial, que é aquele que torna incompatível a convivência com os demais condôminos ou moradores, e contra o qual poderá ser aplicada multa no valor de até 10 vezes a taxa condominial ((art. 1337, parágrafo único do Código Civil).
Direito de Defesa
Para além das normas do condomínio, o direito de defesa está previsto na Constituição Federal. Ou seja, ainda que a Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno não tratem sobre o assunto, o condômino tem o direito de se defender da aplicação da multa.
Quanto ao trâmite, prazo de defesa, possibilidade de recurso à assembleia ou aos conselhos, tais informações devem estar previstas na Convenção ou Regimento Interno.
Caso não estejam, é importante que o síndico convoque uma assembleia específica para incluir este ponto no regimento ou convenção.
De qualquer forma, o direito de defesa deve respeitar um prazo razoável e justo, para que o condômino consiga redigir sua defesa ou até mesmo colher provas.
Uma alternativa interessante é convocar uma assembleia para deliberar sobre a confirmação da multa aplicada ao condomínio, intimando-o para que possa apresentar a sua defesa no ato para ser apreciada pelos presentes.
Esses pontos são de extrema importância para que a multa não seja eventualmente anulada judicialmente.
Dessa forma, se o condômino apresentar defesa e ela for negada, ou se ele deixar passar o prazo de defesa, a multa poderá ser confirmada e cobrada sem maiores riscos.
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