Bem-vindo ao nosso tutorial sobre “Inadimplência em Condomínio“.
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Se você é um síndico ou uma Administradora de condomínio, este artigo é para você.
Como síndico ou administradora de condomínio, enfrentar a inadimplência dos condôminos pode ser um grande desafio. Neste artigo, iremos guiá-lo através deste problema, apresentando estratégias eficazes para enfrentar a inadimplência em condomínios.
O que é a inadimplência em condomínio?
Primeiramente, vamos esclarecer o que é “inadimplência em condomínio”.
A cada mês, todos os condôminos têm a responsabilidade de pagar a taxa de condomínio.
Esse valor é essencial para cobrir as despesas comuns, garantindo a manutenção e o bom funcionamento dos espaços compartilhados.
A inadimplência em condomínio ocorre quando um ou mais condôminos não cumprem com essa responsabilidade financeira, deixando de pagar a taxa condominial, e gerando complicações para a administração e para todos os residentes.
A inadimplência em condomínio pode impactar negativamente a qualidade de vida de todos no prédio e criar tensões desnecessárias entre os condôminos. E, claro, queremos evitar isso a todo custo, não é mesmo?
Agora que entendemos o que é a inadimplência em condomínio, o próximo passo é explorar as melhores maneiras de lidar com essa situação.
Quando o condômino é considerado inadimplente?
Ótimo! Agora que já entendemos o conceito de inadimplência em condomínios, vamos nos aprofundar um pouco mais.
Quando, afinal, um condômino é considerado inadimplente?
Bom, a regra é bem simples. A inadimplência se caracteriza já a partir do primeiro dia útil após o vencimento do boleto de condomínio.
Sim, isso mesmo! A partir desse dia, o morador já é considerado inadimplente, e por consequência, está sujeito a multas e juros.
E apesar de já estar sujeito a penalidades e cobranças legais, é comum que se conceda ao condômino um período para regularizar a dívida, como forma de se preservar a boa convivência.
Esse prazo, no entanto, não livra o inadimplente dos acréscimos de multas e juros sobre o valor original do boleto.
Então, se você é síndico ou trabalha em uma administradora de condomínios, é crucial ficar atento aos prazos. Afinal, a inadimplência pode trazer sérias consequências para a saúde financeira do condomínio.
Projeto de Lei pode alterar regras sobre a cobrança de inadimplentes em condomínio.
Ainda não temos uma nova lei que trate da inadimplência. O que existe é o Projeto de Lei 4349/20, que propõe limitar a cobrança de juros moratórios sobre os condôminos inadimplentes a 10% ao mês.
Na realidade, a última grande mudança no campo dos condomínios ocorreu em 2015, com o atual Código de Processo Civil.
Mas não podemos esquecer do Código Civil de 2002, que trouxe algumas regras importantes, principalmente em relação aos juros e multas. Vejamos:
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- Se o seu vizinho esquecer de pagar o condomínio, será aplicada uma multa de 2% sobre o valor devido. Isso mesmo, somente 2%.
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- Os juros seguem o que está determinado na Convenção do condomínio. Caso contrário, seguem a taxa padrão que é de 1% ao mês.
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- Para alterar a taxa, é necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos.
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- As dívidas anteriores ao Código Civil de 2002 seguem a multa estabelecida na Convenção daquela época, porém não podem ultrapassar 20%.
Impacto do CPC de 2015 na Inadimplência em Condomínios
Demos um salto no tempo e chegamos em 2015.
Esse ano foi marcante por trazer mudanças significativas no Código de Processo Civil.
Era uma vez uma “dívida fantasma”. Assim era vista a dívida do condomínio – difícil de cobrar, cheia de burocracias e, como resultado, mais custosa para os condôminos.
Porém, com o atual Código essa história mudou!
Agora, as despesas do condomínio são classificadas como “títulos executivos extrajudiciais“.
Essa expressão jurídica pode parecer complicada, mas na prática significa que a dívida de condomínio pode ser imediatamente exigida (executada) na justiça, inclusive com o bloqueio de bens do devedor, caso não ocorra o seu pagamento voluntário.
Com isso, não há mais a necessidade da etapa de conhecimento, na qual se discutia se a dívida existia e podia ser cobrada.
Outra mudança importante diz respeito ao prazo para pagamento do débito quando a ação de execução do título é iniciada.
O devedor tem apenas 3 dias para quitar a dívida após ser citado (intimado). Caso contrário, ele pode ter seus bens penhorados. Isso trouxe uma considerável velocidade para o processo, não acha?
É importante lembrar que o prazo de 3 dias para pagamento só começa a contar a partir da intimação do devedor sobre a existência do processo (citação), ou seja, após o condomínio já ter ingressado com a ação de execução.
Mas isso não significa que o condomínio não possa cobrar a dívida do condômino extrajudicialmente. Por lei, o condomínio pode cobrar o débito já a partir do primeiro dia de atraso, pois uma vez vencida a taxa de condomínio, já há inadimplência.
Contudo, é fundamental destacar que, mesmo sendo legalmente possível cobrar a dívida já no primeiro dia de atraso, a nossa recomendação é sempre monitorar a situação, e tentar um acordo amigável antes de partir para a via judicial.
Afinal, o diálogo é sempre o melhor caminho para a resolução de conflitos, não é mesmo?
Condômino Inadimplente pode votar em Assembleia de Condomínio?
Dando continuidade ao artigo, chegamos a uma dúvida muito recorrente e, para ser honesto, bastante justa.
Então vamos lá, vamos entender um pouco mais sobre essa questão.
E o que acontece com o condômino que está inadimplente? Ele perde o direito ao voto nas Assembleias? Sim!
A pessoa que está inadimplente com as taxas condominiais perde o direito de votar nas assembleias e até a chance de se candidatar a síndico.
Para esclarecer, veja como o Código Civil trata dessa questão:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
(…)
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Logo, fica claro que o inadimplente, segundo o Código Civil, perde o direito de participar ativamente nas decisões do condomínio se não estiver em dia com suas obrigações.
Condômino inadimplente pode usar salão de festas e as áreas comuns?
Outra dúvida muito frequente é se o condômino que está devendo pode usar as áreas comuns do condomínio, como o salão de festas, a piscina e a academia.
A resposta é sim.
Mesmo se alguém não estiver em dia com as taxas condominiais, essa pessoa ainda tem direito de utilizar as áreas comuns e de lazer do condomínio.
Essa situação pode parecer injusta, mas é importante lembrar que todos os moradores são proprietários de uma fração do condomínio.
Essa fração não é apenas do apartamento em que vivem, mas também das áreas comuns. Portanto, restringir o acesso às áreas comuns seria uma violação ao direito de propriedade.
É crucial entender que, embora o Regimento Interno do condomínio estabeleça regras de convivência, ele não tem o poder de se colocar acima da lei ou da Constituição Federal.
Portanto, mesmo que o Regimento Interno determine a restrição de acesso às áreas comuns para os inadimplentes, tal cláusula seria ilegal, pois viola direitos garantidos por lei.
Sobre o tema, o STJ já decidiu que a vedação ao uso de áreas comuns pelo condômino e seus familiares violaria o princípio da dignidade humana, e que o condomínio dispõe de meios legais para cobrar os inadimplentes.
Como diminuir a inadimplência em condomínios?
Ao lidar com a inadimplência em condomínios, o melhor caminho é sempre a prevenção. Então, pegue sua caneta e anote essas dicas para manter o caixa do seu condomínio sempre em dia.
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- Implementar um protocolo de cobrança (régua de cobrança): O síndico pode estabelecer um sistema de acompanhamento para todos os moradores, que pode incluir mensagens de texto com o código do boleto, confirmação de pagamentos recebidos, lembretes sobre a data de vencimento e agradecimentos por pagamentos realizados.
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- Promover campanhas de conscientização: É essencial que os moradores entendam que o pagamento em dia contribui diretamente para a qualidade de vida no condomínio. Campanhas educativas podem enfatizar que as taxas pagas são investidas na manutenção, limpeza, conservação e segurança em prol de todos.
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- Criar táticas para diminuir a taxa do condomínio: A redução do custo da taxa de condomínio pode ser alcançada através de várias ações, como promoção do uso consciente de água e energia, negociação de contratos com fornecedores, controle de horas extras dos funcionários e investimento em tecnologias como portarias virtuais, que podem trazer significativas economias.
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- Habilitar o pagamento automático por cartão de crédito: Esta opção permite que os moradores cadastrem seus cartões de crédito para que a taxa do condomínio seja debitada automaticamente.
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- Implementar o Débito Direto Autorizado (DDA): O DDA é uma solução eficiente que possibilita aos moradores receberem o boleto diretamente em suas contas-correntes, eliminando a necessidade de impressão e facilitando o pagamento.
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- Ser ágil na cobrança e propor acordos com inadimplentes: Se um morador deixar de pagar, a primeira ação é enviar uma carta de cobrança logo após o vencimento, para tentar regularizar a situação. Quanto mais tempo passar, maior será a dificuldade em cobrar.
O que Fazer Quando há Inadimplência em Condomínios?
Um condômino deixou de pagar a taxa de condomínio. E agora?
Calma, existem várias ações que podem ser tomadas para resolver a situação. Aqui estão algumas alternativas:
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- Contatar o Condômino Inadimplente
A primeira ação do síndico deve ser enviar uma carta ao condômino inadimplente, solicitando a regularização da situação. É importante ser cordial e objetivo, e jamais realizar cobranças excessivas e vexatórias.
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- Propor um acordo
Se for possível manter um bom relacionamento com o condômino, uma opção pode ser propor um acordo para o pagamento das dívidas existentes.
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- Protesto de boletos vencidos
Com as novas regras do CPC, agora também é possível protestar boletos atrasados e incluir o nome do devedor em órgãos de proteção ao crédito em todo o Brasil.
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- Utilizar o Boleto como Título Executivo
Como mencionamos antes, no atual Código de Processo Civil (CPC) o boleto do condomínio agora é um título executivo extrajudicial. Isso simplifica (e muito) a execução do débito, permitindo a sua cobrança imediata na justiça.
E se a situação exigir uma ação judicial, como proceder?
Se mesmo após tentativas de acordo e medidas como o protesto de boletos vencidos a dívida persistir, a ação judicial pode se tornar a única opção.
Nesse caso, existem etapas específicas a seguir:
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- Reunir a Documentação que Comprove a Dívida: Você precisará apresentar documentos que comprovem o débito (boletos, notificações de cobrança, convenção de condomínio, demonstrativo do débito).
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- Demonstrar o Débito Atualizado: O valor deve ser atualizado e corrigido até a data da ação, respeitando-se o que prevê a Convenção de Condomínio.
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- Ingressar com Ação de Execução (de Título Extrajudicial) demonstrando a Inadimplência: Demonstrar ao juiz o vencimento das taxas de condomínio, e a inadimplência do condômino.
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- Citação do Devedor: Nesta etapa, será feita a citação (primeira intimação) do devedor, para que ele tome conhecimento do processo e possa efetuar o pagamento do débito espontaneamente.
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- Penhora de Bens: Não ocorrendo o pagamento espontâneo do débito, será feita busca por tantos bens quantos bastem para o pagamento do débito.
Observe que se não houver documentos suficientes que comprovem a dívida, será necessário entrar com uma ação comum, passando por todo o caminho legal até se obter a decisão judicial para executar o débito.
Portanto, esteja atento para reunir todos os documentos que possam ser utilizados como prova.
IMPORTANTE!
No caso de dívidas de condomínio, o próprio imóvel que deu origem aos débitos pode ser penhorado para o pagamento das dívidas condominiais.
Isso ocorre, pois, as dívidas de condomínio são de natureza propter rem (em razão da coisa), o que significa que elas seguem o imóvel independentemente de quem seja o dono.
Em outras palavras, o condômino inadimplente poderá responder com o seu próprio imóvel por conta do débito que possui junto ao condomínio.
E isso vale até mesmo se o imóvel for caracterizado como bem de família, justamente por conta desse caráter propter rem da dívida.
Lembre-se: mesmo se a situação for parar na Justiça, é crucial sempre buscar a harmonia e a boa convivência no condomínio, procurando sempre manter a boa relação entre os vizinhos.
Lidar com a inadimplência em condomínios pode ser uma tarefa desafiadora, mas com uma abordagem estratégica e respeito aos direitos de todos, é possível superar esse obstáculo. A chave é a prevenção, a comunicação eficaz e a aderência à legislação vigente.
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